新三板及其房地产法律问题初探
陈龙
如果说2013年是新三板的元年，那么2015年一定是新三板的爆发年 。包括券商 、基金、PE（私募股权投资）等在内的几乎所有金融机构，律师事务所、会计师事务所等专业服务机构 ，以及众多个人投资者 ，甚至媒体 ，都对新三板产生了浓厚的兴趣 。新三板从默默无闻到如火如荼，新三板的确爆发了！
今天如此火爆的新三板难道是一夕之间爆发起来的吗 ？新三板的发展历程到底是什么样子的，未来又将如何发展下去？相信很多人都会感兴趣。因为知其然，更要知其所以然 。当然，对任何一家企业而言，土地及房产无疑是最重要的资产之一 ，对企业的持续发展也非常重要。但是 ，在企业挂牌新三板过程中，土地及房产等企业资产可能面临种种法律问题 。
鉴于此 ，本文将围绕新三板的发展历程、新三板挂牌的基本条件 、企业在新三板挂牌上市的意义以及新三板涉及的土地及房产重点法律问题进行初步分析 ，以期为仍然徘徊在新三板门口的企业和投资者提供一种思路、贡献一丝力量 。
新三板的前世今生
新三板 ，全称即全国中小企业股份转让系统 ，是经国务院批准，依据证券法设立的全国性证券交易场所 ，主要为创新型、创业型 、成长型中小微企业发展服务。境内符合条件的股份公司均可通过主办券商申请挂牌，公开转让股份 ，进行股权融资 、债权融资 、资产重组等 。申请挂牌的公司应当业务明确、产权清晰、依法规范经营 、公司治理健全，可以尚未盈利，但须履行信息披露义务 ，所披露的信息应当真实、准确、完整 。作为我国多层次资本市场体系建设的重要组成部分，新三板市场的成立是建设我国场外市场 、完善我国多层次资本市场体系的重要举措 。新三板的运营管理机构是全国中小企业股份转让系统有限公司，该公司是经国务院批准设立的中国证券监督管理委员会直属机构。
2001年6月12日，中国证监会批准设立代办股份转让系统（老三板）。
2001年7月16日，代办股份转让系统正式开办 。
2006年1月16日，中国证监会正式批复同意中关村科技园区非上市股份公司进入代办转让系统进行股份报价转让试点。
2012年7月8日，国务院批准设立全国股份转让系统（新三板） 。
2013年12月13日 ，国务院正式发布《国务院关于全国中小企业股份转让系统有关问题的决定》（国发[2013]49号） ，境内符合条件的股份公司均可通过主办券商申请在全国股份转让系统挂牌，新三板正式扩容至全国 。
2013年12月30日 ，《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》（股转系统公告[2013]40号）修订发布 。自此，新三板制度框架体系基本形成。
截止2015年8月14日，新三板挂牌公司达3211家 ，总股本达1646.32亿股，流通股本为610.12亿股，新三板已经初具规模，而且还在迅速发展中 。
新三板挂牌的基本条件
《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》（股转系统公告[2013]40号）2.1条规定 ，股份有限公司申请股票在全国股份转让系统挂牌，不受股东所有制性质的限制 ，不限于高新技术企业 ，应当符合下列条件 ：
（一）依法设立且存续满两年 。有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的，存续时间可以从有限责任公司成立之日起计算；
（二）业务明确，具有持续经营能力；
（三）公司治理机制健全 ，合法规范经营；
（四）股权明晰 ，股票发行和转让行为合法合规；
（五）主办券商推荐并持续督导；
（六）全国股份转让系统公司要求的其他条件。
从上述六项基本条件可以看出，新三板是以信息披露为核心，新三板不设财务门槛、尊重市场选择以及最大限度减少自由裁量空间 ，新三板的先进性不言而喻。
企业在新三板挂牌上市的意义
1、完善公司治理结构，提高公司治理水平。
企业在申请新三板挂牌前，都需要依法明晰产权关系，规范纳税行为，完善公司治理 ，建立现代企业制度 。即使企业挂牌新三板之后 ，企业仍需围绕资本市场要求，不断完善公司治理，实现规范发展。
企业在新三板挂牌进程中，律师事务所和会计师事务所等众多专业机构为参与企业清产核资等一系列过程，帮助企业建立现代企业制度 。
2、充分利用资本市场融资。
企业在新三板挂牌上市后，可以充分利用资本市场的融资功能，利用股权融资 、债权融资以及定向增发等方式进行融资 ，而不再局限于银行贷款和政府补贴，使公司的资产价值成倍的增加，原始股东的价值也能够得到极大的体现。
3、提升企业的品牌价值及市场影响力。
新三板挂牌企业的相关信息通过各种媒介不断向社会发布 ，千千万万的投资者也会主动关注企业的信息 ，因此可以扩大企业的知名度，提升企业的品牌价值及市场影响力。
4、信用增进效应明显。
挂牌企业作为公众公司被纳入中国证监会统一监管 ，履行了充分、及时、完整的信息披露义务，信用增进效应十分明显。
新三板涉及的土地及房产重点法律问题
对任何一家企业而言，土地及房产无疑是最重要的资产之一 ，对企业的持续发展也非常重要 。但是，在企业挂牌新三板过程中，土地及房产等企业资产可能面临种种法律问题 。
1 、在建工程的合法性如何确定 ？
以武汉联宇技术股份有限公司（新三板证券简称“联宇技术”，证券代码：430252）为例（参见该公司在全国中小企业股份转让系统挂牌公告及北京君泰律师事务所法律意见书），联宇技术的在建工程为位于湖北省武汉市东湖开发区产业园内的研发楼 。就该在建工程 ，2007年4月12日，联宇有限公司取得了编号为0602770号的《建设用地规划许可证》 。2007年8月9日，联宇有限公司取得了编号为武新国用（2007）第77号《国有土地使用权证》 。2011年11月18日，联宇有限公司取得了编号为武规（东开）建[2011]158号的《建设工程规划许可证》。2012年8月1日，联宇有限公司取得了《建筑工程施工许可证》 。2012年12月7日，由于公司名称变更 ，武汉市国土资源和规划局东湖新技术开发区分局向联宇技术核发了编号为武规（东开）地字第[2012]133号的《建设用地规划许可证》，确认用地单位变更为股份公司 。同日，武汉东湖高新技术开发区建设管理局在《建筑工程施工许可证》上确认建设单位变更为联宇技术 。
据此，联宇技术的在建工程已经取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》 、《建设工程规划许可证》 、《建筑工程施工许可证》等必备的审批文件 ，且该等审批文件依法有效。因此，联宇技术的在建工程合法。
2、承租公司实际控制人的经营性房产是否存在法律障碍？
以上海宜达胜科贸股份有限公司（新三板证券简称“宜达胜”，证券代码：430384）为例（参见该公司在全国中小企业股份转让系统挂牌公告及上海广发律师事务所法律意见书），公司实际控制人陈卫权拥有的位于上海市龙华后马路17号的房产系买受取得 ，证号为沪房地徐字（2004）第027115号《上海市房地产权证》。上述房产宗地面积为845平方米 ，土地使用权类型为出让，规划用途为工业 ，土地使用权期限自2004年7月20日至2052年12月8日 ，建筑面积为96平方米 ，房屋用途为厂房。
上述房产系陈卫权受让自中国科学院上海有机化学研究所，由于时间较为久远，陈卫权未能保存相关的房地产转让合同。
根据我国目前的房地产法律法规，陈卫权作为自然人受让国有出让的工业用地没有限制性规定 。因此，陈卫权的上述房产已依法登记在其名下并合法占有，陈卫权合法拥有上述房产的所有权。宜达胜与陈卫权签订的租赁合同依法有效，宜达胜可以合法使用上述房产，不存在任何法律障碍。
3、因政策原因，公司无法分割取得房地产权证，但已将标的物业抵押给公司股东。公司该房产权属是否清晰 ？
以广东达元绿洲食品安全科技股份有限公司（新三板证券简称“食安科技”，曾用简称“绿洲生化”，证券代码：430437）为例（参见该公司在全国中小企业股份转让系统挂牌公告及北京德恒（深圳）律师事务所法律意见书） ，食安科技披露与广州历康电子科技有限公司合建厂房 ，但因政策原因 ，食安科技无法取得房地产权证 ，但已将标的物业抵押给食安科技股东潘华。
建设部令第168号《房屋登记办法》第三十二条规定 ：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：……（五）房屋分割、合并 ，导致所有权发生转移的；”，食安科技与广州历康电子科技有限公司的合建厂房整层以广州历康电子科技有限公司名义取得了粤房地产权证穗字第0510007686号《房地产权证》 ，如果需要对食安科技使用的房产办理单独的房地产权证，则需对粤房地产权证穗字第0510007686号《房地产权证》整层进行房产分割，并将分割后的一半房屋所有权进行转移登记。但是，根据《广州市国土资源和房屋管理局业务处室联席会议纪要》（[2008]30号）的规定 ：“厂房应当以层 、幢为单位出具测绘报告……，核发房地产权证”。鉴于食安科技与广州历康电子科技有限公司的合建厂房为整层楼层，因此无法再进行产权分割，无法单独办理房地产权证 。
如上所述 ，由于标的厂房登记在广州历康电子科技有限公司名下，对外从法律效果上分析，广州历康电子科技有限公司仍拥有处分权。鉴于此，为防止广州历康电子科技有限公司擅自处置标的厂房，保护食安科技的权益，将标的厂房抵押登记给食安科技股东名下，并办理了抵押登记手续。根据建设部令第168号《房屋登记办法》第三十四条“抵押期间 ，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的 ，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明 、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件 、他项权利证书。”的规定 ，食安科技从实际上限制了广州历康电子科技有限公司对标的厂房进行处分，避免食安科技财产损失及可能带来的纠纷。即抵押权的设立可以避免食安科技公司财产可能产生的纠纷，并且不会导致权属不清。
“神龟虽寿，犹有竟时。” 本文到此告一段落，但随着新三板的爆发式发展 ，新三板涉及的土地及房产法律问题以及其他法律问题肯定会越来越多，也越来越复杂。我想，新三板也和我本人一样，都是走了一段路 ，然后走出了一些路，因此我才有了这篇文章 ，再继续前行。正如鲁迅先生所言：其实地上本没有路，走的人多了 ，也便成了路。
咨询热线：0755-82783358
地址：深圳市福田区中康路128号卓越城2期A栋1306单元
客服热线 ：0755-82783358
邮箱 ：757954197@qq.com
